DOMANDE FREQUENTI
FIGURE PROFESSIONALI
○ Chi è l'Architetto? Perchè ho bisogno di un tecnico professionista? ● L'architetto è una figura tecnica abilitata alla professione specialistica ed esperta nella progettazione urbanistica, di esterni, interni, design, direzione artistica e di arredamento. La forza di questa professione risiede nella capacità di comprendere tutti i singoli aspetti che compongono l'Architettura e la Costruzione e di sapere coordinarli per raggiungere l'obiettivo prefissato. L'Architetto è la figura di riferimento da chiamare per qualsiasi questione inerente interventi edili e di progettazione.
○ Quando è necessaria la figura dell'architetto? ● Un professionista tecnico deve essere obbligatoriamente incaricato nei casi in cui l'intervento che si intende realizzare non sia un'opera di ordinaria manutenzione. In generale, quando si decide di apportare modifiche o lavorazioni su immobili e fabbricati, è quantomeno consigliabile una consulenza con un tecnico per capire preventivamente se l'opera richiede pratiche edilizie, o se consiste in un'attività di edilizia libera.
○ Che ruolo ha il Direttore dei Lavori e della Sicurezza? Cosa rischio lavorando in proprio? ● I ruoli di Direttore dei Lavori e Coordinatore della Sicurezza sono fondamentali nella fase esecutiva dei progetti di intervento; il primo coordina e gestisce tutti gli aspetti del cantiere e del progetto grazie alle sue competenze in ambito edilizio, mentre il secondo verifica che tutti i lavoratori operino in regime di sicurezza per evitare qualsivoglia infortunio. Lavorare con metodi "fai-da-te", con imprese non riconosciute, o senza progetti autorizzati, significa correre il rischio di incidenti sul lavoro, cantieri mal eseguiti e con difetti strutturali, nonché costruzioni illegittime ed abusive potenzialmente oggetto di ordine di demolizione; il tutto con una gravità che può andare dal civile al penale.
GESTIONE DEGLI INTERVENTI
○ In cosa consiste la formula "Chiavi in Mano? Perchè mi conviene? ● Utile sia relativamente alle prestazioni tecniche di progettazione che alle lavorazioni in opera di cantiere, la formula Chiavi in Mano significa in primo luogo piena comprensione delle prestazioni necessarie e di tutti i costi che dovranno essere affrontati, in secondo luogo certezza di avere al proprio fianco personale specializzato dall'inizio alla fine del cantiere, ed infine tranquillità che la conclusione del lavoro coincida con la fine delle preoccupazioni e del movimento di personale all'interno del proprio immobile. Tutto ciò con garantiti aggiornamenti in occasione di step significativi, e disponibilità a qualsiasi domanda.
○ Quali sono i costi che potrei dover affrontare? ● Le spese previste in fase di intervento comprendono progettazione nelle diverse fasi da preliminare ad esecutivo, opere di impresa e di cantiere, direzione dei lavori, coordinamento e gestione, contabilità, catasto, agibilità per citare le principali. Per questo è fondamentale richiedere preventivi completi e dettagliati per evitare disguidi e spiacevoli sorprese in chiusura delle lavorazioni. Eventuali varianti in corso d'opera e "cambi di programma" dovranno sempre essere preventivamente comunicati, chiariti e discussi, prima ancora di essere addebitati.
○ Che sicurezze ho in caso di varianti impreviste o errori? ● Le varianti in corso d'opera possono essere richieste dal cliente stesso, richieste dal Comune interessato, oppure impreviste per inconvenienti imprevedibili in fase di esecuzione. Nel primo caso si tratta di variazioni di prassi, come se si trattasse di un nuovo progetto che parte da basi già fondate. Nel secondo caso si tratterà di Integrazioni che dovranno essere regolarmente comunicate per un corretto svolgimento dell'iter burocratico. Nell'ultimo caso invece si tratterà di una casistica insolita, ma comunque sempre da mettere in conto nel campo dell'edilizia. Nell'improbabile caso di effettivi errori nello svolgimento della pratica, invece, il cliente sarà comunque tutelato dall'assicurazione professionale del tecnico progettista per lo svolgimento della sua attività, o addirittura assicurazioni specifiche per dettagliate prestazioni professionali, come le Attestazioni di congruità e i Visti di conformità, e potrà contare sulla correttezza del professionista per richiedere sconti o riduzioni dalla parcella.
GLOSSARIO DELLA PROGETTAZIONE
○ Quali opere rientrano nell'Edilizia Libera? ● Le opere di Edilizia Libera e Manutenzione Ordinaria sono regolamentate da un Glossario che ne riunisce le principali casistiche. Volendo riassumere per sommi capi, sono opere di Edilizia Libera, esentate (salvo alcune eccezioni) dalla richiesta di permessi ed autorizzazioni, le lavorazioni di finitura o riparazione ordinaria, di installazione di impianti tecnologici semplici, ed in generale quanto non vada a influire in modo significativo con le caratteristiche degli edifici. E' consigliabile consultare sempre un tecnico per avere garanzia che le lavorazioni che si intendono effettuare siano effettivamente di Edilizia Libera, per non incappare a lavoro ultimato in richieste tardive di permessi edilizi sottoposti al pagamento di sanzione.
○ Cos'è il Progetto di Fattibilità? ● Il Progetto di Fattibilità, talvolta composto di una semplice Relazione di Fattibilità ed altre di un progetto con tavole grafiche illustrative e ulteriore documentazione, consiste in elaborati preliminari e/o di massima, con cui è possibile stimare la complessità, la mole, l'importo di ciò che si intende realizzare. Rappresenta un primo tentativo di approccio alle proprie intenzioni realizzative, con certezza di un resoconto tecnico completo.
○ Cos'è l'Autorizzazione Paesaggistica? ● L'Autorizzazione Paesaggistica consiste in una pratica di tipo edilizio-ambientale da prodursi prima di eventuali richieste di Titoli edilizi. Diventa una prestazione necessaria in caso di immobili che ricadono sotto vincoli di tipo paesaggistico, ambientale, culturale; è il caso di ville, parchi, edifici o complessi di edifici culturalmente tutelati, oppure intere aree tutelate per l'assetto paesaggistico che rappresentano, come nel caso di Vigevano il cui territorio comunale risulta interamente inserito nel Parco del fiume Ticino. La Paesaggistica è una pratica che prevede tempistiche piuttosto lunghe ed un'approvazione a livello comunale prima e provinciale poi, e richiede attenta progettazione cromatica, estetica, e di inserimento paesaggistico nel contesto.
○ Cos'è un Titolo edilizio? ● Il Titolo edilizio consiste nell'autorizzazione fondamentale per la realizzazione di un'opera edilizia. Il suo grado di complessità dipende dal tipo di opere che si prevedono, e può richiedere una semplice Comunicazione CILA, una Segnalazione SCIA in regime di silenzio assenso, oppure un Permesso di Costruire con effettiva approvazione di concessione edilizia nei casi più consistenti di ristrutturazione o nuova costruzione. Ogni tipologia di titolo richiede differenti approcci e documentazioni e può essere di tipo gratuito oppure oneroso, nel caso in cui le modifiche prevedano ampliamenti di superficie o cambi di destinazione d'uso.
○ In cosa consiste un intervento di riqualificazione energetica? ● Un immobile o fabbricato viene sottoposto a riqualificazione energetica (non sostanziale, oppure consistente di secondo o primo grado) quando le opere previste modificano in positivo il comportamento energetico e di isolamento degli ambienti. Ne sono esempi la coibentazione a cappotto interno o esterno, l'installazione di impianti ad alta efficienza ibridi o elettrici, la sostituzione dei serramenti con telai e vetri di più elevate prestazioni igrotermiche. Questa tipologia di interventi richiede l'assistenza di tecnici periti industriali che verifichino la coerenza ed efficacia delle lavorazioni rispetto agli standard regolamentati dalle normative vigenti.
○ In cosa consiste la pratica di aggiornamento al Catasto? ● Terreni e fabbricati devono essere sempre presenti e dichiarati regolarmente in archivio a Catasto Terreni e Fabbricati rispettivamente, fatto salvo i casi di nuova costruzione ancora da definirsi. Qualsiasi intervento che porti a una modifica delle caratteristiche sostanziali dei sedimi e delle unità immobiliari va presentato sia agli uffici urbanistici che a quelli catastali. Le modifiche della destinazione d'uso o delle planimetrie interne agli immobili richiedono aggiornamento a Catasto Fabbricati, mentre le modifiche che influiscono anche sulle superfici dei terreni e sulle sagome degli edifici a terra, oltre che a Catasto Fabbricati richiedono aggiornamento del Catasto Terreni.
○ Cos'è la Segnalazione Certificata di Agibilità? ● L'Agibilità è un documento fondamentale che sancisce la completa chiusura di un intervento edilizio e determina l'abitabilità degli ambienti che sono andati a definirsi se garantiscono le opportune caratteristiche di illuminazione naturale, salubrità, comfort, superficie minima ecc. Quando un progetto va a modificare elementi che comportano alterazione delle caratteristiche di un immobile già in possesso di certificato di agibilità, è necessario chiederlo nuovamente ed aggiornarlo alle nuove condizioni venutesi a creare. Viene allo stesso modo richiesto al termine di nuove costruzioni.
○ Cos'è una Sanatoria? Quando si rende necessaria? ● I titoli edilizi in Sanatoria sono richieste di permessi tardivi, sempre onerosi, e riparatori di interventi non dichiarati o abusivamente realizzati. Diversamente dal Condono, che è una pratica eccezionale, limitata nel tempo, la Sanatoria è una pratica standard con cui è possibile richiedere la correzione di abusi e illegittimità alla condizione che tali opere rispettino una doppia conformità: devono infatti essere interventi possibili sia in passato, ai tempi della creazione dell'abuso, sia al momento della richiesta di Sanatoria. In altre parole non è possibile rimediare a danni non permissibili per loro stessa natura, come ad esempio un fabbricato costruito su terreno non edificabile oppure volumi che non rispettano le distanze o le altezze minime. La Sanatoria è infatti una pratica "riparatoria" solo per quanto riguarda l'irregolarità dei permessi, e non degli abusi di per sè. L'abuso diventa ancora più rilevante se questo è avvenuto sotto vincolo paesaggistico o un qualche vincolo di tutela, che richiede necessariamente la demolizione dello stesso. La Sanatoria è una pratica che viene richiesta dal proprietario per correggere gli errori suoi o dei precedenti proprietari (gli abusi vengono "ereditati" insieme ai beni) ed è consigliabile che venga redatta quanto prima, in caso di inadeguatezze, per rimediare prima ancora di ricevere, da parte degli enti preposti, ordini di demolizione o multe salate.
○ In cosa consiste lo Stato Legittimo di un immobile? ● Un immobile si dice Legittimo quando presenta uno storico completo ed esaustivo di autorizzazioni e permessi, dalla sua costruzione fino all'ultimo intervento che lo ha riguardato direttamente. In questo senso è sempre opportuno tenere un archivio personale dei permessi dei propri immobili, e soprattutto verificarne lo stato legittimo prima di richiedere un permesso edilizio. Qualora venisse a mancare un passaggio fondamentale nella storia dell'immobile (costruzione, ampliamento, modifica interna alle tramezze o alla destinazione d'uso...), anche se a distanza di molto tempo e con progetti sopravvenuti nel frattempo, potrebbe rendersi necessaria una Sanatoria qualora il relativo permesso non si trovi. Per verificare lo Stato Legittimo di un immobile è consigliabile contattare un tecnico e verificare di possedere / procurarsi in copia tutte le pratiche relative all'immobile in questione, eventualmente contattando l'Archivio Storico e l'Ufficio Tecnico comunali per richiedere Accesso agli Atti.
BONUS EDILIZI
○ Cosa sono i Bonus Edilizi? ● I Bonus Edilizi sono forme di agevolazione fiscale che lo Stato concede ai titolari che ne hanno diritto in occasione di interventi che portino a un miglioramento delle caratteristiche dell'immobile, e di conseguenza ad una evoluzione del settore edilizio nazionale (come ad esempio incentivare la manutenzione degli edifici di vecchia data oppure la coibentazione e il risparmio energetico delle classi più basse). All'anno 2023 i bonus edilizi vigenti sono: Bonus Casa/Ristrutturazioni , Bonus Mobili/Elettrodomestici , Bonus Verde , SismaBonus , EcoBonus e SuperBonus.
○ Come funzionano detrazioni e cessioni di credito? ● Detrazione e Cessione di credito rappresentano le casistiche con cui è possibile usufruire delle agevolazioni dei Bonus vigenti. La Detrazione diretta consiste nel recupero dell'importo agevolato, precedentemente pagato, scontandolo, talvolta in rate annuali, dalle tasse dovute al richiedente della detrazione. La Cessione di credito consiste nel passaggio del diritto di Detrazione dell'importo agevolato ad un'altra persona, ente, società. Se il passaggio avviene nei confronti dell'impresa che ha eseguito i lavori, tale meccanismo può trasformarmi in sconto in fattura pari alla percentuale del Bonus; negli altri casi si parla invece di semplice Cessione di credito a terzi con sufficiente capienza fiscale.
○ Ho bisogno dell'Attestazione di Congruità o del Visto di Conformità? ● La necessità di redigere A.d.C. e V.d.C. variano a seconda del Bonus in questione. Riassumendo per sommi capi: se il Bonus utilizzato non riguarda componenti energetiche, AdC e VdC non sono richiesti solo in caso di Detrazione diretta; se il Bonus utilizzato riguarda anche componenti energetiche, AdC e VdC sono sempre richiesti. Sono eccezione straordinaria lavori di Manutenzione Ordinaria senza permessi edilizi e lavori per importi inferiori a € 10.000,00. L'Attestazione di Congruità viene redatta da un tecnico (Architetto, Ingegnere...) che verifica che i costi affrontati in fase di intervento rispettino gli standard nazionali; Il Visto di Conformità (redatto da Ragionieri, Commercialisti, enti preposti...) consiste in un controllo finale della documentazione allegata e nell'invio certificato della richiesta di agevolazione fiscale.
INCONGRUENZE E CONTESTAZIONI
○ Ho ereditato un immobile ma presenta incongruenze agli atti ● Quando un immobile viene ereditato, la legge richiede che anche gli eventuali vizi e difetti vengano ereditati con esso. Di conseguenza anche colpe non imputabili al nuovo titolare, lo diventano a seguito di regolare passaggio di proprietà. Se la difformità è di tipo urbanistico e quindi nei progetti presentati in Comune, questi vanno studiati da un tecnico professionista e risolti con pratica di Sanatoria; Se la difformità è di tipo catastale, questa va verificata da tecnico professionista confrontandosi con i progetti presentati e conseguentemente risolta con apposita Variazione catastale o Istanza di correzione. Più complesso è il caso di immobili non dichiarati, che dovranno essere con tutta probabilità demoliti.
○ Ho acquistato un immobile e il Comune contesta la Legittimità del fabbricato ● Essendo lo Stato Legittimo una nozione relativamente recente, non è insolito che immobili regolarmente acquistati vengano contestati per situazioni di illegittimità precedentemente non verificate. Situazioni simili possono essere risolte con Accesso agli Atti ed eventualmente Sanatorie.
○ La scheda catastale del mio immobile non corrisponde alla situazione effettiva ● Nella maggior parte dei casi si tratta di errori grafici o sviste facilmente risolvibili dopo brevi ricerche documentali. Tuttavia non è scontato che discrepanze nei disegni siano sinonimo, soprattutto per edifici particolarmente datati, di opere non correttamente dichiarate, e da verificarsi con Accesso agli Atti ed eventualmente Sanatorie.
○ Non trovo / mi serve una pratica edilizia e il mio tecnico di fiducia è irreperibile ● Tutte le pratiche edilizie regolarmente presentate, anche quelle respinte dal Comune, sono archiviate e disponibili per la consultazione e l'eventuale copia conforme presso gli Archivi Storici o Uffici Tecnici di zona.
○ Il vicino mi contesta una situazione a confine con la sua proprietà ● Talvolta campo d'azione esclusivo degli avvocati, alcune contese inerenti i confini tra due proprietà possono essere risolti anche da tecnici professionisti. Alcune costruzioni (come è il caso delle autorimesse) sono spesso concesse ed autorizzate dallo stesso Comune a diretto contatto con il confine, e regolamentate in modo da ridurre al minimo il fastidio che tali opere possono comportare tra le parti.